Warum die Bank Nein sagen darf
Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, ist jeder von ihnen der Bank gegenüber für die gesamte Schuld verantwortlich. Diese Gesamtschuld war für die Bank ein Grund, den Kredit überhaupt zu vergeben: Zwei Einkommen und zwei Vermögen standen für die Rückzahlung ein. Soll einer der beiden ausscheiden, verlangt man von der Bank, auf die Hälfte ihrer Sicherheit zu verzichten.
Entlassung ist eine Vertragsänderung
Rechtlich handelt es sich um eine Änderung des Darlehensvertrags, der alle Beteiligten zustimmen müssen. Einen Anspruch darauf gibt es weder aus dem Darlehensrecht noch aus dem Familienrecht. Auch ein Scheidungsurteil oder ein notarieller Scheidungsfolgenvertrag verpflichtet die Bank zu nichts, weil sie daran nicht beteiligt ist.
Daraus folgt eine einfache Regel für die Reihenfolge: Bevor die Partner einen Übertragungsvertrag unterschreiben, sollte die Haltung der Bank schriftlich vorliegen. Eine mündliche Einschätzung des Kundenberaters ist keine Zusage, und eine spätere Kreditentscheidung kann anders ausfallen als das erste Gespräch vermuten ließ.
Was die Bank tatsächlich prüft
Die Bank behandelt den Antrag wie eine neue Kreditentscheidung. Sie prüft, ob das Einkommen des bleibenden Partners die Rate allein trägt, wie hoch der Beleihungsauslauf im Verhältnis zum aktuellen Objektwert ist und ob die Restlaufzeit zum Alter des Darlehensnehmers passt. Hinzu kommt, dass meist eine Ausgleichszahlung finanziert werden muss, die den Kreditbetrag erhöht. Die Bank bewertet dabei nicht die alte Kreditentscheidung neu, sondern die Lage, wie sie heute ist, einschließlich aller Verpflichtungen, die mit der Trennung neu entstanden sind.
Typische Ablehnungsgründe
Abgelehnt wird am häufigsten wegen einer zu knappen Haushaltsrechnung, etwa weil Unterhaltszahlungen das verfügbare Einkommen mindern oder Teilzeit nach der Trennung noch nicht als dauerhaft gilt. Daneben spielen ein befristetes Arbeitsverhältnis, eine laufende Probezeit oder negative Einträge bei Auskunfteien eine Rolle. Gelegentlich lehnt eine Bank auch schlicht ab, weil sie im bestehenden Vertrag einen günstigen Zins für sich hat und kein Interesse an Änderungen.
Zuerst nachverhandeln
Eine Ablehnung ist selten endgültig. Oft lässt sich die Entscheidung drehen, wenn man die Lücke in der Kreditprüfung schließt, die zur Ablehnung geführt hat. Dafür muss man allerdings wissen, woran es gescheitert ist, und gezielt nachfragen.
Die Haushaltsrechnung verbessern
Wer erst kurz nach der Trennung anfragt, legt häufig Zahlen vor, die sich noch ändern. Ein festgesetzter Unterhalt, eine Aufstockung der Arbeitszeit oder das Ende einer Probezeit können die Rechnung nach einigen Monaten deutlich verbessern. Manchmal hilft auch eine längere Laufzeit oder ein niedrigerer Tilgungssatz, um die monatliche Rate auf ein tragfähiges Maß zu bringen. Der Preis dafür ist eine längere Bindung an die Schuld und eine höhere Gesamtzinslast, die man gegen den Vorteil des Verbleibs im Haus abwägen sollte.
Zusätzliche Sicherheiten anbieten
Fehlt der Bank das zweite Einkommen als Sicherheit, kann sie sich mit einer anderen Sicherheit zufriedengeben. Infrage kommen die Abtretung einer Lebensversicherung, die Verpfändung eines Wertpapierdepots oder eine zusätzliche Grundschuld auf einer weiteren Immobilie. Auch eine Sondertilgung aus vorhandenem Vermögen senkt das Risiko der Bank so weit, dass sie zustimmen kann.
Ein Dritter tritt an die Stelle des Ex-Partners
Eine verbreitete Lösung ist, dass ein neuer Mitschuldner oder Bürge hinzukommt, häufig ein Elternteil oder ein neuer Lebenspartner. Für den Ex-Partner ist das die gewünschte Entlastung, für den Dritten aber ein erhebliches Risiko. Er haftet im Ernstfall für eine Schuld, an deren Gegenwert er keinen Anteil hat, wenn das nicht eigens geregelt wird. Wer einen Dritten einbindet, sollte deshalb festhalten, ob und wie er abgesichert wird, etwa durch einen Rückgriffsanspruch, der im Grundbuch gesichert ist.
Umschuldung zu einer anderen Bank
Bleibt die bisherige Bank bei ihrem Nein, kann der bleibende Partner eine neue Finanzierung bei einem anderen Institut suchen und damit das alte Darlehen ablösen. Damit endet die Haftung beider Partner beim alten Darlehen vollständig, und der Ex-Partner ist frei.
Ordentliche Kündigung nach zehn Jahren
Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, kann der Darlehensnehmer einen Festzinskredit nach § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Entschädigung zu zahlen. Diese Möglichkeit wird oft übersehen, weil viele Paare nur auf das Ende der vereinbarten Zinsbindung schauen. Bei Darlehen mit fünfzehn- oder zwanzigjähriger Bindung kann sie die günstigste Lösung sein. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des vollständigen Empfangs des Darlehens, nicht der Vertragsschluss, und bei mehreren Auszahlungen die letzte davon.
Vorzeitige Kündigung bei berechtigtem Interesse
Innerhalb der Zinsbindung erlaubt § 490 BGB eine vorzeitige Kündigung, wenn berechtigte Interessen des Darlehensnehmers das gebieten, insbesondere weil er das beliehene Objekt anderweitig verwerten muss. Ob die Übernahme durch einen der Partner, bei der das Haus gar nicht verkauft wird, darunterfällt, ist nicht eindeutig geklärt. In der Praxis lassen Banken die Ablösung in diesen Fällen meist im Verhandlungsweg zu, allerdings gegen eine Entschädigung.
Was die Ablösung kostet
Diese Entschädigung kann bei langer Restlaufzeit und gesunkenem Marktzins hoch ausfallen. Wie sie berechnet wird und welche Posten man prüfen sollte, erläutert die Seite zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung wegen Scheidung. Wer die Kosten kennt, kann sie in die Verhandlung über die Ausgleichszahlung einbringen, statt sie allein zu tragen.
Wenn nichts davon gelingt: die interne Freistellung
Lässt sich weder die bisherige Bank überzeugen noch eine Umschuldung finanzieren, bleibt die interne Freistellung. Der bleibende Partner übernimmt das Haus und verpflichtet sich gegenüber dem anderen, ihn von allen Ansprüchen der Bank freizuhalten. Gegenüber der Bank ändert sich nichts.
Was die Freistellung leistet
Die Freistellung verschafft dem ausziehenden Partner einen Anspruch gegen den anderen, nicht gegen die Bank. Zahlt der bleibende Partner nicht, darf die Bank weiter den Ausgezogenen in Anspruch nehmen. Er kann sich das Geld danach zurückholen, aber nur, wenn beim anderen etwas zu holen ist.
Wie sich der ausziehende Partner absichert
Weil die Freistellung allein wenig wert ist, wird sie im Übertragungsvertrag meist mit Sicherungen verbunden. Verbreitet ist ein Rückübertragungsanspruch für den Fall, dass der Übernehmer die Raten nicht zahlt, abgesichert durch eine Vormerkung im Grundbuch. Hinzu kommen Informationsrechte, etwa eine Pflicht, Kontoauszüge des Darlehenskontos vorzulegen oder die Bank zu ermächtigen, Rückstände auch dem anderen mitzuteilen.
Je früher der ausziehende Partner von einem Rückstand erfährt, desto eher kann er reagieren, bevor die Bank kündigt und eine Zwangsversteigerung droht. Eine Vereinbarung, die ihn erst nach mehreren ausgefallenen Raten informiert, schützt ihn kaum.
Die Grenzen dieser Lösung
Auch gut abgesichert bleibt die Freistellung eine Notlösung. Der ausziehende Partner steht weiter im Kreditvertrag und muss damit leben, bis das Darlehen getilgt oder später doch umgeschuldet ist. Sinnvoll ist deshalb eine Klausel, nach der der Übernehmer die Entlassung bei der nächsten Zinsanpassung erneut beantragen muss.
Die Grundschuld und die Sicherungsabrede
Unabhängig vom Darlehensvertrag sichert die Grundschuld die Forderungen der Bank. Wie weit diese Sicherung reicht, steht nicht im Grundbuch, sondern in der Sicherungsabrede, die beide Partner bei der Bestellung unterschrieben haben.
Die Gefahr der weiten Zweckerklärung
Viele Sicherungsabreden erfassen nicht nur das ursprüngliche Darlehen, sondern alle künftigen Forderungen der Bank gegen einen der Sicherungsgeber. Nimmt der Übernehmer später einen weiteren Kredit bei derselben Bank auf, kann die Grundschuld auch diesen sichern. Der ausziehende Partner sollte deshalb verlangen, dass die Zweckerklärung auf das bestehende Darlehen begrenzt wird.
Rückgewähransprüche sauber übertragen
Mit der Tilgung entsteht ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld, der bisher beiden Partnern gemeinsam zustand. Bei der Übertragung des Hauses sollte geregelt werden, dass dieser Anspruch auf den Übernehmer übergeht. Sonst bleibt ein Rest der alten Gemeinschaft im Grundbuch hängen und muss später mühsam aufgelöst werden.
Folgen für den ausziehenden Partner
Bleibt der ausziehende Partner im Kreditvertrag, wirkt sich das weit über das alte Haus hinaus aus. Für die eigene Zukunft ist das mitunter folgenreicher als die Frage der Ausgleichszahlung.
Die eigene Kreditwürdigkeit
Das gemeinsame Darlehen bleibt in den Auskunfteidaten des Ausgezogenen sichtbar. Will er selbst eine Wohnung kaufen oder einen größeren Kredit aufnehmen, rechnet die neue Bank die alte Verbindlichkeit in aller Regel voll mit ein. Viele neue Finanzierungen scheitern genau daran, obwohl der Betroffene keinen Cent mehr für das alte Haus bezahlt. Eine schriftliche Freistellungserklärung und Nachweise über die regelmäßige Zahlung durch den anderen können die neue Bank im Einzelfall überzeugen, eine Garantie ist das nicht.
Ausgleich unter Gesamtschuldnern
Muss der Ausgezogene doch zahlen, steht ihm ein Ausgleichsanspruch gegen den anderen zu. Wie hoch dieser ist, hängt davon ab, was die Partner nach der Trennung vereinbart haben und wer das Haus nutzt. Wer allein im Haus wohnt und es übernommen hat, trägt die Raten im Innenverhältnis in aller Regel allein. Für die Zeit zwischen Trennung und Übertragung ist die Lage weniger klar, weil Nutzungsvorteil, Unterhalt und Tilgungsleistungen ineinandergreifen. Diese Zeitspanne sollte deshalb im Übertragungsvertrag ausdrücklich abgerechnet werden.
Übernahme, Aufschub oder Verkauf
Ob sich der Aufwand lohnt, hängt am Ende von einer nüchternen Abwägung ab. Die Übernahme ist kein Selbstzweck, wenn sie beide Partner über Jahre finanziell aneinanderbindet.
Aufschub bis zum Ende der Zinsbindung
Läuft die Zinsbindung bald aus, kann eine Übergangsvereinbarung die bessere Wahl sein: Der bleibende Partner wohnt im Haus, zahlt die Raten und übernimmt das Darlehen zur Anschlussfinanzierung, ohne Entschädigung. Bis dahin wird der Wert eingefroren oder eine Anpassungsregel vereinbart, damit die spätere Ausgleichszahlung nicht erneut zum Streitpunkt wird.
Der Verkauf als saubere Lösung
Kann keine der Varianten den ausziehenden Partner befreien, ist der Verkauf oft die einzige Lösung, die beide wirklich trennt. Ein gemeinsam beauftragter Verkauf mit vereinbarter Preisuntergrenze bringt in aller Regel mehr als eine Teilungsversteigerung, und der Erlös löst das Darlehen vollständig ab. Wie sich Bank, Ausgleichszahlung und Grundbuch im Gesamtablauf zueinander verhalten, zeigt die Übersicht zur Hausübernahme nach der Scheidung bei laufendem Kredit.